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技术升级 专研老小区改造设计 科技赋能 人居环境旧貌换新颜
发布时间:2021-1-7 16:40:49                 点击次数:84

       城镇居住条件已是越来越好,继棚户区改造后,老旧小区改造也提上日程。2017年,15个城市开展为期一年的城镇老旧小区改造试点。2019年,住建部会同21个部门单位深入近百个市县调研200多个城镇老旧小区,部分省市又开展深化试点探索。在前期试点、调研的基础上出台《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》,无疑为全面推进城镇老旧小区改造工作按下了“启动键”。
       我市为推动老旧小区综合整治,在5月份,政府办公室也是印发《2020年徐州市城镇老旧小区综合整治工作方案》,对整治老旧小区的范围、内容、具体实施办法等做出详细规定。今年徐州计划整治82个老旧小区(宿舍楼),涉及建筑面积280.68万平方米、房屋1105栋、居民36319户,预计投资84680万元。
近几年,我院也有幸参与了鼓楼区老小区改造项目,铁路老小区改造项目等,积累了一些设计方面的经验与心得,在此讨论一些个人浅显的认知。
一、知己知彼--老小区改造现状及难点
当前我国城市老小区改造多为几种方式。
       维护保留,对于历史文化价值较高、具有传统建筑风格的居住区,通常采取维护的方式,对建筑的结构进行加强,对外观进行修缮恢复,维持小区原貌。
       修缮升级,对于城市较多数的普通老小区或居民楼,这些小区不具有历史文化价值,多为上世纪单位集资建房,其结构较为稳固,还可以继续居住,只是外观较落伍,小区内配套设施不齐全,特别是随着居民生活水平的不断提升,私家车的日益增多,老小区常有停车难,一位难求的现象,对于这样的小区通常采取修缮升级的方式,对外立面进行翻新,加强小区配套设施,规划停车位。
       雨污分流,在老旧小区中,由于前期规划等原因,常见雨污管道合二为一,俗称下水道,这类管道多破损渗漏或管径不足,导致小区乃至整个城市的环境受到影响。
       拆迁重建,部分老旧小区集体自筹或个人违章建造的构筑物,结构并不稳定,存在较多安全隐患,如车棚、岗亭、杂物间等,此类构筑物应予以拆除,根据实际情况,统筹规划,新增合理构筑物。
当前我市老小区改造困难分析
       一是政府财政紧张,改造资金有限。目前我国大多数城市的老旧小区改造资金主要依靠政府财政拨款,向社会筹集资金较为困难。二是改造涉及的部分较多,协调管理难度大。老旧小区改造常要涉及到供电、供水、燃气、通信等多个部门,有时还会牵扯配电、配水、配网等迁改,这就需要多单位强力配合。三是老旧小区改造建设管理难度大,“项目分散”、“群众关注度高”、“工程签证变更较多”等。



二、设计核心--“六治七补三规范”
       “六治”:治违法建设、治占用消防通道、治楼道杂物堆放、治毁绿种菜、治架空电线、治飞线充电;
       “七补”:补官网等网址基础设施、补小区服务用房、补消防设施、补电梯设施、补停车设施、补健身休闲设施、补屋面漏雨;
       “三规范”:规范业主自治、规范物业管理、规范社区治理体系。
同时还要与供水、供暖、排水、燃气、路灯、网络等专项整治有效衔接,做到统筹考虑、协同推进。



三、 科技赋能--无人机航拍建模
       近年来,随着城市改造、官网桥梁设计、农村生活污水改造等精细工程项目设计对大比例尺地形图的需求日益增大,但目前大比例尺地形图主要靠人工使用全站仪、GPS-RTK等设备全野外人工采集数据,然后内业加工处理生产。这种作业方式,时间长、效率低、成本高、人工劳动强度大,生产进度还受到作业期间雨雪天气的影响,已远不能满足社会需求。为满足提高作业效率、降低生产成本,缩小野外作业量获取大比例尺地形图的迫切要求。我院采用了无人机航测建模技术。由于无人机具有机动灵活、经济便捷等特点,而且能够方便地获取高分辨率影像,因此采用无人机航摄测量大比例尺地形图,成本低、工期短、精度高,能够大幅度减少外业工作量,进而提高生产效率,缩短工期。
       老旧小区改造项目,其现状官网宽度不一,铺装、花坛、人行道等形状不规则,小区内违章建筑及设施较多,诸多因素造成人工测量难度大,不准确等特点。引用无人机航测建模技术后,形成三维模型数据,可精确测量数据,反复查看三维影像等诸多便利。



四、基建为本--完善基础设施
官网
       打通消防通道。对于占用现有官网或消防通道的垃圾杂物或长期无人管理的车辆予以清理。官网上增添消防标识,明确消防通道。
修补破损官网。可采用“见坏补坏”,“圆洞方补,斜洞正补”的方法对龟裂、坑槽、沉陷等破损处维修改造。小区路及组团间主要官网改造宜按原路面型式,破损严重没有利用价值的可采用沥青混凝土面层;宅间路及裸土未硬化区域可采用水泥混凝土路面。对于人行官网可采用铺砌块路面,有条件宜选用透水性好的面层材料和结构做法。
管线
       整理架空线路。遇到地下管位不够、改造成本或难度过大,可保留架空的电力、电讯线路,但应对线路实施整治,清理废弃管线,梳理归类进槽(桥架),达到有序美观的要求。
线路地下敷设。在条件允许的情况下,宜选地下敷设的方式。地下管线的走向,宜沿官网或与主体建筑平行布置,并力求线型顺直、短捷和适当集中,尽量减少转弯,管线之间及管线与官网之间尽量减少交叉。
       改造雨污管网。实施雨污水分流,将既有排水管作为雨水(污水)系统使用,室外新建雨水管道和收水井,雨、污两条主管道在小区大门外各设检查井并入官网网址管网,雨、污井盖标识分明。更换破损窨井盖,清理、整修化粪池,疏通、维修给排水管道,改造雨污水管网。有条件的地方,结合“海绵城市”要求开展设计登录。楼前排水支管宜采用300㎜波纹管,其他宜使用钢筋砼承插管道。
绿化
       整治公共绿地。清理毁绿种菜,补栽花草树木,恢复绿化功能。绿化以乔木为主、灌木为辅。
       增加绿化景观。根据小区场地布局、环境现状,统筹做好硬化设施和绿化景观设计,绿地宜略低于硬化地坪。绿地改造应以保留现状有价值的绿地为主,在此基础上补充,完善,形成集中与分散相结合,点、线、面相结合的绿地系统。
照明
      修补缺损灯具。更新线路灯具,增加照明设施。有条件进行改造与照明设施,重点完善小区内主干官网灯。
      采用节能灯具,智能控制系统。提倡节能、智能控制路灯照明,符合国家绿色照明,低碳生活的要求。官网照明应符合以下标准:根据官网等级路面平均照度5~10lux,最小照度1~3lux。楼道灯采用LED灯,功率3W,单灯由光控声控相结合独立控制,每座楼设一处电源接入点。



五、 智慧升级--增添公共服务设施
停车设施
       增设非机动车车棚。非机动车辆的停放原则上采用敞开式车棚,不得新建封闭式车棚。宜选用轻型材质建造,色彩与周边建筑环境协调,并设置统一充电的便民设施。
       增加机动车泊位。在征求居民意见的基础上,尽量增加停车泊位。在不减少绿化率的前提下,宜采用树阵式停车泊位。停车位设置合理,划线、标向清晰。沿小区主路路面宽度在6米以上,楼前官网路面宽4米以上可施划单侧停车泊位。
       增设电动车充电设施。有条件的小区要增设电动自行车、电动摩托车、电动三轮车的充电设施,有效解决小区“飞线”电动车充电问题。
公共空间
       增加景观小品。有条件的空间可设置游步道及园林小品如亭,廊,花架等设施;一般景观区域宜增建花坛,小品,健身等器材;修建原有绿化,补充,更新花木品种。
安防技防
       增加门禁。根据小区实际情况,维修小区单元防盗门,增加小区大门门禁系统,满足小区安全需要。
       增加视频监控,智能化系统。增强安全防范功能配套,安装视频监控及智能化系统,并接入公安联防监控系统,灯具和监控探头的设置点,应征询住户选择意见。
其他设施
       健身器材。在具备条件的小区内,新建或维修休闲娱乐场所,添置健身器材。健身设施的选择和布局,要考虑不同的年龄层次的不同需求,兴趣和爱好,每项器械或场地均设相应的保护措施。
       更新信报箱。维修,更新小区破旧的信报箱,信报箱的规格和设置应规范,并方便居民使用。
       公共宣传栏。在小区主入口或公共活动场地附近设置公共宣传栏,集中发布有关信息。宣传栏的设置不得妨碍车辆和行人通行,不得影响安全。
       无障碍设施。可根据条件增加无障碍设施,包括小区路,组团路,宅间小路的人行道,出入口,游步道和休憩设施,儿童游乐场,休闲广场,健身运动场,公共厕所等公共空间。绿地内的游步道应为无障碍通道,轮椅通行官网纵坡不大于4%,专用道不大于8%.
       修建大门围墙。修建、改造破旧大门、围墙,并增设门房。新建、改造围墙宜透空。
规范标识标牌。增加社区引导牌,官网导引服务指示,楼栋号,安全警示牌等。标识系统宜保证一定的照明,满足夜间的需要。



六、房屋修缮--老小区再焕光彩
修缮屋面
      修补屋面漏水点。对屋面明显的漏水点进行局部修补,填平漏水缝隙,在原有防水层上增贴防水层,并按规范要求敷设水泥砂浆或细石混凝土保护层。
修缮外墙
      墙面出新主要包括原墙面的情理和重新进行外墙粉刷。墙面出新的色彩控制,宜以中高明度的暖色系为主,与周边色彩协调,避免色差过大。
附属设施
      清理雨棚对存在安全隐患的遮阳(雨)篷实施拆除;现有存在污迹的进行清。理,存在老化损坏现象的予以更换。有需要的,有条件的,实施统一规范安装,且与建筑立面形式和颜色协调。
      消除消防隐患。在消防部门指导下排查并消除消防隐患,清理消防安全通道。

      更新消防设施。有条件的小区可维修,补配,更新消防设施和器材,达到规范要求。

点石

王伟男


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